Incentivos para incrementar recaudación impuesto a la renta, impuesto predial, reducir informalidad, desjudicializar el proceso de desalojo a través del ejercicio de la autonomía privada de la voluntad

Abstract

El presente trabajo de investigación evalúa la legislación que ha regulado el contrato de arrendamiento inmobiliario en la legislación civil codificada desde 1852 y las normas legales recogidas en la Ley Nº 30201, el Decreto Legislativo Nº 1177 y la Ley Nº 30933, en un intento por agilizar y hacer eficiente el mercado inmobiliario en el Perú. Los dispositivos analizados han sido abordados a partir de los principios económicos contenidos en el régimen constitucional económico plasmado en las constituciones políticas del estado de 1979 y 1993. El análisis se hace para determinar si las normas legales que han regulado y regulan el ordenamiento civil codificado y especial contienen incentivos legales que contribuyan a la formalización del mercado del arrendamiento inmobiliario y que este a su vez tenga incidencia en la mejora de la recaudación tributaria nacional y local, así como a la reducción de la carga procesal. Esto es a partir de permitir incorporar en los contratos de arrendamientos inmobiliario cláusulas que reduzcan el nivel de conflictividad y hagan predictible la solución de las contingencias legales que puedan surgir de la ejecución de los contratos de arrendamiento. La premisa con que partimos el presente trabajo de investigación es que las normas legales codificadas y especiales que desde 1852, regulan el contrato de arrendamiento inmobiliario hasta la actualidad, contienen desincentivos que vuelven al mercado de arrendamiento inmobiliario en un mercado altamente riesgoso, incapaz de darle a los agentes económicos seguridad jurídica que garantice y justifique invertir en este sector del mercado, en donde el déficit inmobiliario de vivienda y de negocio es permanente. A nuestro juicio, existe un desfase entre la constitución económica vigente y la legislación que regula el mercado del arrendamiento inmobiliario que hace necesario elaborar un nuevo marco legal que regule el mercado del arrendamiento inmobiliario atendiendo a conceptos de eficiencia, equidad y seguridad jurídica del inversionista. Mantener un sistema de contratación del arrendamiento inmobiliario como el actual, nos hace estar de espaldas al modelo económico imperante en la constitución política del Estado, imposibilita la formalización de este importante sector del mercado, promueve la informalidad, contribuye a la evasión del impuesto a la renta de primera categoría, es perverso para la recaudación del sistema de tributación en los gobiernos locales, genera incertidumbre judicial, encarecen los costos de transacción, introducen externalidades negativas en el sector inmobiliario y por último, no contribuye a la circulación eficiente de los recursos escasos, por lo tanto, no generar satisfacción y bienestar en la población. Necesitamos normas legales eficientes, que incentiven la inversión en el mercado inmobiliario, que promueva el emprendimiento privado en el sector del arrendamiento inmobiliario, qué dada las cifras, tiene potencialidades y espacio para crecer ante una probada demanda insatisfecha. Los programas sociales del Estado, a través del Fondo Mi Vivienda es ineficiente y se muestra limitado para satisfacerla. Existe un amplio sector del empresariado privado que puede invertir en el mercado inmobiliario, este sector está esperando normas legales que generen predictibilidad y fomente la inversión. Las normas legales deben garantizar y promover el cumplimiento del pago de la renta convenida, desalojar en el menor tiempo posible y al menor costo al arrendatario moroso que no paga o no entrega el inmueble en la fecha pactada en el contrato de arrendamiento. Que sean las partes las que decidan cuantas cuotas impagas puedan soportar en atención a una evaluación de los potenciales riesgos de las partes y no sea la ley la que promueva que una de las partes pueda o tenga base legal o incentivos para incumplir el contrato de arrendamiento menoscabando el derecho de la otra parte.